양도소득세 면제 조건 총정리

양도소득세 면제 조건 총정리

부동산을 매도하면 가장 먼저 떠오르는 것이 ‘양도소득세’입니다.
집값이 오르면 그만큼 세금도 오르고, 조정대상지역이나 다주택자라면 세율은 더욱 올라갑니다.
하지만 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있는 경우도 분명히 존재합니다.

이번 글에서는 2025년 기준, 가장 많이 활용되는 양도소득세 면제 조건을 상황별로 총정리하고, 꼭 확인해야 할 주의사항까지 정리해드립니다.

 

 

 

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1. 1세대 1주택 비과세 기본 요건

가장 대표적인 양도세 면제 조건은 1세대 1주택 비과세입니다.
이 경우 집을 팔아도 양도차익에 대해 세금을 내지 않으며, 최대 수억원의 세금이 절감될 수 있습니다.

요건 정리

• 1세대 1주택자일 것
• 보유 기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 필요)
• 실거래가 12억 원 이하일 것 (2023년 기준 상향 조정)

※ 여기서 1세대란, 같은 주소지에 함께 사는 배우자와 직계존비속 포함이며, ‘주택 수’는 실제 보유 기준으로 판단됩니다.

 

 

 

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2. 일시적 2주택자 비과세 요건

기존 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 먼저 취득한 경우, 일시적으로 2주택 상태가 되더라도 일정 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다.

주요 조건

• 새 주택 취득 후 1년 내 기존 주택 양도
• 기존 주택 보유 및 거주기간 2년 이상
• 양도 당시 조정대상지역 여부에 따라 요건 달라짐

예시) 서울에서 A주택을 보유 중인 사람이 인천에 B주택을 구입한 경우,
B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 A주택을 팔면 비과세 혜택 가능.

 

 

 

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3. 장기보유특별공제와 면제의 차이

양도세는 면제되지 않더라도, 보유 기간이 길면 세액을 대폭 줄일 수 있는 ‘장기보유특별공제’ 제도가 있습니다.

하지만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 이 공제가 적용되지 않습니다. 왜냐하면 세금 자체가 ‘0원’이기 때문입니다.

장기보유특별공제 개요

• 3년 이상 보유 시부터 적용
• 최대 30%까지 양도차익에서 공제
• 단, 거주요건을 충족하면 최대 80%까지 공제 가능 (조정지역 거주 2년 포함 시)

 

 

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4. 상속받은 주택의 비과세 조건

상속으로 주택을 취득한 경우, 일정 조건에서는 해당 주택을 ‘주택 수에서 제외’하거나 비과세 적용이 가능합니다.

기본 요건

• 상속받은 주택 외 다른 주택이 없는 경우
• 상속 개시일로부터 5년 이내 매도 시 유리
• 1세대 1주택 특례 적용 여부 검토 필요

주의할 점은, 상속주택의 경우 장기간 보유하더라도 ‘본인 명의 취득일’이 아닌 상속일을 기준으로 계산된다는 것입니다.

 

 

 

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5. 세대분리 및 위장전입 주의사항

비과세 요건을 충족하기 위해 세대분리를 시도하거나 주소지를 옮기는 경우, 국세청의 사후 검증에 따라 면제 취소 및 추징될 수 있습니다.

주요 사례

• 성년 자녀와의 위장 세대분리
• 실제 거주하지 않고 주소만 이전한 경우
• 단기간 주소이전 후 양도

국세청은 전기요금, 가스요금, 수돗물 사용량 등을 기준으로 실제 거주 여부를 확인하므로, 문서상 조작은 절대 금물입니다.

 

 

 

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6. 기타 면제 사례: 농어촌주택, 문화재 등

다소 특별한 사례지만, 다음과 같은 경우에도 양도소득세 면제가 가능합니다.

예외적 면제 조건

• 문화재 보호구역 내 주택 양도
• 농어촌주택을 기준면적 이하로 보유하고 양도 시
• 재개발, 재건축 사업에 따른 특별한 사유로 취득한 주택

단, 이들 사례는 개별 요건이 세밀하고 적용 판단이 어려우므로 세무전문가와 상담을 권장합니다.

 

 

 

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Q&A

Q1. 2년 이상 보유만 하면 무조건 비과세인가요?
아니요. 조정대상지역 내 주택은 ‘2년 이상 거주’ 요건이 함께 필요합니다.

 

Q2. 아파트 가격이 12억 초과 시엔 어떻게 되나요?
전액 비과세는 불가능하지만, 12억 원까지는 비과세, 초과분만 과세됩니다.

 

Q3. 부모님 명의로 된 집에서 거주 중인데, 1세대 1주택이 되나요?
아닙니다. 주택의 ‘등기 명의자’ 기준이며, 거주만으로는 주택 보유에 해당되지 않습니다.

 

Q4. 1세대가 2채를 보유하고 있다면, 어떤 집을 먼저 팔아야 유리할까요?
일시적 2주택 요건을 만족할 수 있는 순서로 보유기간, 실거래가, 위치 등을 고려해 결정해야 합니다.

 

Q5. 양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
매매일 기준 60일 이내에 신고 및 납부해야 하며, 기한 초과 시 가산세가 부과됩니다.